Kiedy Sądy mówią czego nie można, zamiast wskazać jak trzeba – kilka słów o zasiedzeniu części nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli, mieszkających w dodatku wspólnie.
Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości jest możliwe, jednak w obliczu prawa do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, zasiedzenie nieruchomości przez jedną z tych osób (zamieszkujących razem) może okazać się niemalże niemożliwe.
W sytuacji, kiedy to jeden ze współwłaścicieli (i w dodatku współzamieszkujący) w skutek niewykonywania prawa własności przez drugiego współwłaściciela, próbowałby zasiedzieć przysługujący jej udział we współwłasności tej nieruchomości, niewątpliwie napotkałby wiele przeszkód.
Na wstępie wyjaśnić należy, że z uwagi na brak ustawowej definicji przesłanek, których ziszczenie się niezbędne będzie dla zasiedzenia jedynie udziału we współwłasności, należy stosować przepisy ogólne kodeksu cywilnego, dotyczące zasiedzenia nieruchomości (w domniemaniu, że chodzi zarówno o całość jak i jedynie jej część).
Co ciekawe w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn poruszono kwestię takiego nabycia poprzez wskazanie w art. 4 pkt 1 ppkt 8 w.w. ustawy, że: „zwalnia się od podatku: (…) nabycie własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości – do wysokości udziału we współwłasności.”.
Niemniej, inspiracją do napisania tego felietonu okazała się analiza stanowiska Sądów, w przedmiocie wskazania przesłanek niezbędnych do nabycia części nieruchomości. Jak się okazało – Sądy wskazują przeważnie przeszkody w uzyskaniu prawa własności udziału, nie nakierowując jednocześnie w sposób jednoznaczny, jakie okoliczności muszą wystąpić aby to prawo nabyć.
Judykatura stoi na stanowisku, że niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wywiedzenia wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 117/12).
Oznacza to, że (na przykład) samo niezamieszkiwanie we wspólnej nieruchomości, nie może stanowić przesłanki do ziszczenia się warunku samoistnego posiadania przez drugiego współwłaściciela, bowiem zamieszkiwanie własnej nieruchomości jest naszym prawem a nie obowiązkiem.
Dodatkowo, Sąd Najwyższy jednoznacznie rozstrzygnął, że nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności (uchw. SN z dnia 15 marca 1989 r., III CZP 14/89), stąd pojawił się problem wykazania faktycznego władania częścią nieruchomości, należącą do współwłaściciela (dodatkowo – na tle art. 206 k.c. który definiuje, że władztwo faktyczne współwłaściciela jest wykonywane przez korzystanie przez każdego współwłaściciela z całej rzeczy, ale w zakresie, który nie wyłącza takiego korzystania z rzeczy przez pozostałych właścicieli).
O ile (jak wskazałam wyżej) samo zamieszkiwanie i przy tym korzystanie z całości nieruchomości (w skutek niewykonywania tego prawa przez drugą z osób) nie uprawni nas do nabycia prawa własności, tak też o wykroczeniu poza uprawnienia współwłaścicielskie można mówić wtedy, gdy posiadający współwłaściciel podejmuje sam decyzje o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności. Oznacza to, że konieczne jest władanie rzeczą wspólną tak jak właściciel całej nieruchomości a więc we własnym imieniu i niezależnie od woli pozostałych. Ponadto, powinno to nastąpić w sposób widoczny dla dalszych współwłaścicieli (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08).
Na przykład – zmiana nieruchomości niezabudowanej na zabudowaną i to budynkiem mieszkalnym służącym do zaspokojenia potrzeb tylko jednego ze współwłaścicieli nieruchomości i jego rodziny i to w znacznej perspektywie czasowej (nawet wielopokoleniowej), potwierdza zmianę charakteru i zakresu posiadania nieruchomością. W ten sposób, dano widocznie dla pozostałych współwłaścicieli wyraz temu, że dokonała się zmiana zakresu i charakteru władania przez jednego ze współwłaścicieli wydzieloną mu do korzystania częścią nieruchomości wspólnej (Postanowienie Sądu Najwyższego z 21 lutego 2019 r. I CSK 107/18).
Oznacza to, że jeżeli władanie nieruchomością wynika ze stosunku współwłasności, wówczas warunkiem zasiedzenia udziału innego współwłaściciela jest zmiana (rozszerzenie) zakresu posiadania przez zasiadującego współwłaściciela ponad posiadanie wynikające ze współwłasności oraz uzewnętrznienie tego w stosunku do otoczenia i współwłaściciela, którego udział jest objęty zasiedzeniem. Nie przesądza o tym samodzielne wykonywanie uprawnień, ponoszenie ciężarów związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nawet pokrycie kosztów remontu lub modernizacji przedmiotu współwłasności.
Analiza orzecznictwa prowadzi do wywodzonego wniosku, że dużo łatwiej jest wskazać w jaki sposób prawa takiego nabyć się nie da, niż da. Niewątpliwie wynika to z faktu, że nienaruszalność prawa własności została zagwarantowana nie tylko na gruncie przepisów kodeksu cywilnego lecz w samej Konstytucji.
Niemniej, z uwagi na rosnącą świadomość prawną społeczeństwa i coraz to częstsze dochodzenie prawa nabycia własności w drodze zasiedzenia, można się spodziewać jedynie wzbogacenia orzecznictwa w tej materii, co być może wskaże jednoznaczny szereg sytuacji, uprawniających do nabycia takiego prawa, wskazując jednocześnie ich otwarty katalog.
apl. adw. Wioletta Borysewicz
No comments